Veelgestelde vragen
U kunt hier alle veelgestelde vragen terugvinden. Vul het contactformulier hieronder in als uw vraag er niet tussen staat en een van onze experts neemt contact met u op.
De WOZ-waarde van zakelijk vastgoed is vaak onjuist vanwege de complexiteit van waardering, marktschommelingen, onnauwkeurige gegevens, beperkte expertise van taxateurs en onjuiste aannames. Wees alert op deze factoren en start bezwaarprocedures om ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde nauwkeurig de werkelijke marktwaarde weerspiegelt. Dit is van invloed op de lokale belastingen en heffingen.
Nee, u kunt zes weken nadat u de WOZ-beschikking ontvangen heeft geen bezwaar meer maken. In hele bijzondere gevallen kan de gemeente een uitzondering maken. Previcus bekijkt of dit op uw situatie van toepassing is tijdens een adviesgesprek.
Na ontvangst van de WOZ-beschikking moet u binnen zes weken, na de dagtekening van het aanslagbiljet, bezwaar maken. Dit is de wettelijke termijn die geldt voor het indienen van een bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Het is belangrijk om deze termijn goed in de gaten te houden, omdat te laat ingediende bezwaren niet in behandeling worden genomen door de gemeente. Door het indienen van een WOZ-bezwaar binnen de gestelde termijn kunt u onjuistheden in de WOZ-waarde tijdig aanvechten en aanpassingen laten doorvoeren.
Ja, u kunt Previcus voor alle onroerende zaken inschakelen. Kijk in ons sectorenoverzicht waar in welke branches wij allemaal actief zijn en wat we daarin voor u kunnen betekenen. Twijfelt u? Neem dan gerust contact met ons op of vraag een vrijblijvend adviesgesprek aan.
Omdat het meestal een vrij technisch verhaal betreft. Het is als ‘leek’ moeilijk om met goed onderbouwde argumenten uw WOZ-beschikking te weerleggen. Vanwege de specialistische juridische kennis die Previcus bezit, kunnen wij deskundig bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Wij vinden het belangrijk om op de hoogte te blijven van recente jurisprudentie, waardoor onze argumenten altijd zo goed mogelijk onderbouwd worden. Ook stellen we, als we dat nodig vinden, een taxatierapport op waardoor de slagingskans van uw WOZ-bezwaar toeneemt.
De kosten voor een WOZ-procedure via Previcus variëren afhankelijk van de specifieke sector en het aantal objecten dat u wilt laten controleren. Voor gedetailleerde informatie over onze tarieven kunt u contact met ons opnemen via ons contactformulier of telefonisch via 0485 - 574 444. Of u kunt direct een vrijblijvend adviesgesprek aanvragen waarin wij de kosten voor uw situatie in kaart brengen.
Wij vinden een goede relatie met de gemeente erg belangrijk. We spannen ons in voor onze opdrachtgevers en onderhouden een uitstekende relatie met gemeenten door heel Nederland. We communiceren constructief met de gemeente tijdens het proces en we verstrekken alle benodigde informatie en bewijsstukken om uw zaak te ondersteunen. Met deze constructieve aanpak gericht op samenwerking tussen u, de gemeente en Previcus komen we tot een uitgebalanceerde WOZ-waarde.
U krijgt van ons meteen bericht over de uitspraak. Als de uitspraak van de gemeente op uw bezwaarschrift negatief is, betekent dit dat de gemeente uw bezwaar heeft afgewezen en de oorspronkelijke WOZ-waarde van uw vastgoed ongewijzigd blijft. Onze deskundige zal u dan adviseren over het al dan niet in beroep gaan tegen deze uitspraak bij de rechtbank.
In de meeste gevallen worden bedrijfs- en winkelpanden door gemeenten op modelmatige wijze gewaardeerd. Dit betekent dat er geen rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het pand en de directe omgeving. Dit leidt tot een WOZ-waarde die niet overeenkomt met de markt.
De kenmerken van het pand en directe omgeving zijn essentieel voor een nauwkeurige WOZ-waardering en moeten per individueel object worden geëvalueerd om een correcte waardebepaling te kunnen doen.
De ITZA methode is een methode die de omzetpotentie per vierkante meter uitdrukt om zo de huur per vierkante meter vergelijkbaar te maken. We zien dat er vaak geen of op een onjuiste manier gebruik wordt gemaakt van de ITZA methode. Dit zorgt ervoor dat de huurwaarde per vierkante meter niet op de juiste manier berekend wordt
De gemeente gebruikt regelmatig referenties met een andere (betere) ligging en meer oppervlakte. Dit zorgt automatisch voor een hogere WOZ-waarde, maar de waarde is dan gebaseerd op verkeerde informatie.
De laatste jaren speelt het scheiden van wonen en zorg een steeds grotere rol. Wordt een complex gezien als één geheel of als losse appartementen? WOZ-technisch is er een groot verschil tussen deze twee manieren van waarderen. Een verandering in de WOZ-objectafbakening betekent ook financiële gevolgen voor de teruggave van de energiebelasting. Hier kunnen organisaties flink op besparen. Het is daarom belangrijk om de WOZ-waarde tegelijkertijd met de teruggave voor de energiebelasting te bekijken.
Bij retail wordt regelmatig een parkeerplaats onterecht toegekend aan een winkel, terwijl die parkeerplaats door meerdere bedrijven wordt gebruikt. Hierdoor wordt er met een te grote oppervlakte gerekend. We zien dit vaak mis gaan bij locaties met meerdere verdiepingen.
De taxateur van de gemeente moet de technische en functionele staat van het vastgoed met eigen ogen beoordelen. Of op zijn minst gegevens over de staat van onderhoud opvragen bij de desbetreffende organisatie. Meestal gebeurt dit vanachter het bureau en wordt een fysiek bezoek achterwege gelaten.
Onze taxateurs zien vaak dat er een te hoge restwaarde en te lange levensduur worden gehanteerd voor vastgoed dat economisch of technisch al is afgeschreven.Om te bepalen of de WOZ-waarde van het vastgoed correct is vastgesteld, is het van belang om te weten wanneer een taxateur van de gemeente uw locatie voor het laatst bezocht heeft.
Deze vrijstelling houdt in dat werktuigen die onder bepaalde voorwaarden niet toe te kennen zijn aan het gebouw maar aan het proces, niet in de taxatie mogen worden betrokken. Dit zijn bijvoorbeeld installaties die specifiek voor de huidige gebruiker zijn aangebracht. De werktuigenvrijstelling levert een forse besparing op aangezien het percentage installaties en de restwaarde hierdoor verlaagd moet worden.
Het komt voor dat de hoogte van de WOZ-waarde wel klopt, maar dat u toch te veel belasting betaalt. De woondelenvrijstelling kan dan bijvoorbeeld niet goed zijn toegepast. Een complex waarin gewoond wordt, moet helemaal of deels vrijgesteld zijn van belasting voor het gebruik. Daarnaast dient het lage ‘wonen’ tarief in plaats van het hoge ‘niet-wonen’ tarief toegepast te worden. In de praktijk zien we dat gemeenten de jurisprudentie rondom woondelenvrijstelling niet altijd correct toepassen.
Voor de zuiveringsheffing worden bedrijven ingedeeld in klassen. Elke klasse heeft een eigen afvalwatercoëfficiënt. Bedrijven die in hogere klassen zijn ingedeeld betalen hierdoor uiteindelijk relatief meer zuiveringsheffing. Het Waterschap deelt zorginstellingen soms onterecht in een te hoge klasse. Indeling in een lagere klasse, kan een instelling duizenden euro’s besparen. Uit ons eigen onderzoek is gebleken dat bij 8 van de 10 gevallen het verkeerde tarief wordt gehanteerd.
Natuurlijk kan dat. In overleg met Previcus kunnen wij ook de beroepsprocedure voor u opstarten. Het starten van de procedure kan binnen 6 weken na de dagtekening van de uitspraak op het bezwaar.
Wanneer u alle gevraagde documenten heeft opgestuurd, stelt een van onze juridisch specialisten gelijk een bezwaarschrift op. Hoe lang het daarna duurt is afhankelijk van de gemeente. De gemeente is verplicht om voor 31 december van hetzelfde kalenderjaar uitspraak te doen op het bezwaarschrift. In de praktijk ontvangt u de uitspraak vaak eerder. Wij brengen u op de hoogte wanneer de uitspraak op het bezwaarschrift binnen is.
De laatste jaren speelt het scheiden van wonen en zorg een steeds grotere rol. Wordt een zorgcomplex gezien als één geheel of als losse appartementen? WOZ-technisch is er een groot verschil tussen deze twee manieren van waarderen. Een verandering in de WOZ-objectafbakening betekent ook financiële gevolgen voor de teruggave van de energiebelasting. Hier kunnen zorgorganisaties flink op besparen. Het is daarom belangrijk om de WOZ-waarde tegelijkertijd met de teruggave voor de energiebelasting te bekijken.
Zorgvastgoed is incourant vastgoed dat getaxeerd wordt op basis van nieuwbouwwaarde minus de technische en functionele afschrijving van het vastgoed. De taxateur van de gemeente moet de technische en functionele staat van het vastgoed met eigen ogen beoordelen. Of op zijn minst gegevens over de staat van onderhoud opvragen bij de desbetreffende zorgorganisatie. Meestal gebeurt dit vanachter het bureau en wordt een fysiek bezoek achterwege gelaten.
Onze taxateurs zien vaak dat er een te hoge restwaarde en te lange levensduur worden gehanteerd voor vastgoed dat economisch of technisch al is afgeschreven.Om te bepalen of de WOZ-waarde van het zorgvastgoed correct is vastgesteld, is het van belang om te weten wanneer een taxateur van de gemeente uw zorglocatie voor het laatst bezocht heeft.
Bij zorg- en medisch vastgoed is er sprake van de werktuigenvrijstelling. Deze vrijstelling houdt in dat werktuigen die onder bepaalde voorwaarden niet toe te kennen zijn aan het gebouw maar aan het proces, niet in de taxatie mogen worden betrokken. Dit zijn bijvoorbeeld installaties die specifiek voor de huidige gebruiker zijn aangebracht. De werktuigenvrijstelling levert voor zorg- en medisch vastgoed een forse besparing op aangezien het percentage installaties en de restwaarde hierdoor verlaagd moet worden.
Het komt voor dat de hoogte van de WOZ-waarde wel klopt, maar dat u toch te veel belasting betaalt. De woondelenvrijstelling kan dan bijvoorbeeld niet goed zijn toegepast. Een complex waarin gewoond wordt, moet helemaal of deels vrijgesteld zijn van belasting voor het gebruik. Daarnaast dient het lage ‘wonen’ tarief in plaats van het hoge ‘niet-wonen’ tarief toegepast te worden. In de praktijk zien we dat gemeenten de jurisprudentie rondom woondelenvrijstelling niet altijd correct toepassen.
Voor de zuiveringsheffing worden bedrijven ingedeeld in klassen. Elke klasse heeft een eigen afvalwatercoëfficiënt. Bedrijven die in hogere klassen zijn ingedeeld betalen hierdoor uiteindelijk relatief meer zuiveringsheffing. Het Waterschap deelt zorginstellingen soms onterecht in een te hoge klasse. Indeling in een lagere klasse, kan een zorginstelling duizenden euro’s besparen. Uit ons eigen onderzoek is gebleken dat bij 8 van de 10 gevallen het verkeerde tarief wordt gehanteerd.
De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de hoogte van de erfbelasting. Hoe lager de WOZ-waarde van de geërfde woning des te minder erfbelasting er betaald dient te worden. Wij kunnen u hierbij op verschillende manieren helpen en altijd kosteloos adviseren.
OZB E betekend onroerendezaakbelasting voor de eigenaar. Deze belasting wordt opgelegd aan degene die op 1 januari van het belastingjaar eigenaar is van de onroerende zaak
Het te betalen bedrag aan OZB is een percentage van de vastgestelde WOZ waarde. Elk jaar stelt de gemeenteraad de OZB-tarieven vast. Heeft het pand een vastgestelde WOZ waarde van €700.000,00 en is het door de gemeenteraad vastgestelde woningtarief 0,24%? Dan betaalt u aan OZB € 1.680,00. De gemeente stelt een tarief vast voor de eigenaar en aan ander tarief voor gebruiker.
Wat betreft de vennootschapsbelasting is er sinds 2019 het een en ander veranderd. Het afschrijvingspercentage van de WOZ-waarde is aangepast. Vanaf 2019 is de bodemwaarde van objecten na afschrijving 100% van de WOZ-waarde, de opgelegde WOZ-waarde dus. Tot 2019 was dit 50% van de WOZ-waarde voor gebouwen bestemd voor eigen gebruik.
Wanneer de WOZ-waarde van een object wordt verlaagd is het mogelijk tot een lager bedrag af te schrijven. Indien dit gebeurt levert dit een lager bedrag op op de balans en dit is weer voordelig voor de liquiditeit van de onderneming.
Stel: het object is gewaardeerd op €500.000,00 dan mag de jaarlijkse afschrijving geschieden tot wanneer de boekwaarde van het object €500.000,00 is. Wanneer de WOZ-waarde wordt verlaagd naar €350.000,00 mag de jaarlijkse afschrijving dus ook tot een boekwaarde van €350.000,00 geschieden. Dit levert dus een voordeel op voor de eigenaar van het object.
Indien er een tweede object in bezit is en deze wordt verhuurd aan een ander wordt dit object belast in box 3. Box 3 ziet op het hebben van vermogen en daar wordt dan ook het bezitten van een tweede of meerdere objecten onder geschaard. Ook hierover dient belasting te worden betaald.
De WOZ-waarde is ook voor de hoogte van dit type belasting van belang. Ten eerste dient de jaarhuur van het object berekend te worden. Vervolgens wordt deze jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde berekend.
Voorbeeld: jaarhuur is €13.500 met een WOZ-waarde van €300.000,00. De jaarhuur is dan 4,5% van de waarde. Uit onderstaande tabel kan dan herleid worden wat het leegwaarderatio is en waar de vermogensbelasting over wordt gerekend. Het ‘nieuwe leegwaarderatio’ is een voorstel voor 1 januari 2023.
De ITZA methode is een methode die de omzetpotentie per vierkante meter uitdrukt om zo de huur per vierkante meter vergelijkbaar te maken. We zien dat er vaak geen of op een onjuiste manier gebruik wordt gemaakt van de ITZA methode. Dit zorgt ervoor dat de huurwaarde per vierkante meter niet op de juiste manier berekend wordt
In de meeste gevallen worden bedrijfs- en winkelpanden door gemeenten op modelmatige wijze gewaardeerd. Dit betekent dat er geen rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het pand en de directe omgeving. Dit leidt tot een WOZ-waarde die niet overeenkomt met de markt.
De kenmerken van het pand en directe omgeving zijn essentieel voor een nauwkeurige WOZ-waardering en moeten per individueel object worden geëvalueerd om een correcte waardebepaling te kunnen doen.
De gemeente houdt regelmatig geen rekening met de objectafbakening. Zo wordt regelmatig een parkeerplaats onterecht toegekend aan een winkel, terwijl die parkeerplaats door meerdere bedrijven wordt gebruikt. Hierdoor wordt er met een te grote oppervlakte gerekend. We zien dit vaak mis gaan bij locaties met meerdere verdiepingen.
De gemeente gebruikt regelmatig referenties met een andere (betere) ligging en meer oppervlakte. Dit zorgt automatisch voor een hogere WOZ-waarde, maar de waarde is dan gebaseerd op verkeerde informatie.
De gebruikte huurwaarde wordt niet altijd correct berekend.
Vaak wordt er een onjuiste objectafbakening toegepast. Zo worden vaak de oppervlakte en het aantal parkeerplaatsen onnauwkeurig vastgesteld. Ook komt het voor dat er met een verkeerde kapitalisatiemethode gewerkt wordt.
Gemeenten hanteren soms te hoge restwaarden en te lange levensduurinschattingen voor panden die al zijn afgeschreven.
Het feit dat stichtingskosten recent zijn, betekent niet automatisch dat dit ook de juiste WOZ-waarde is. In de praktijk zien we vaak dat gemeenten hier fouten in maken.
WOZ-waarden van industrieel vastgoed worden regelmatig te hoog vastgesteld omdat er niet of onvoldoende rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling. De Wet WOZ zegt namelijk dat bepaalde werktuigen geen onderdeel van het gebouw zijn en daarom ook niet in aanmerking komen voor de afschrijvingsbeperking die van toepassing is op het vastgoed. Deze werktuigen moeten vrijgesteld worden en mogen niet meegenomen worden in de heffingsgrondslag.
De oppervlakte van de WOZ-objecten is vaak kleiner dan de gemeente aangeeft of er wordt onterecht een aanslag opgelegd voor panden die niet meer in gebruik zijn.
Geen correctie op grootte bij meerdere organisaties in een gebouw
Gemeenten houden vaak te weinig rekening met de technische staat van de panden.
Voor primair onderwijs en speciaal onderwijs kunt u de onroerende zaakbelasting (OZB) terugvragen bij de gemeente.
De taxateur van de gemeente moet de technische en functionele staat van het vastgoed met eigen ogen beoordelen. Of op zijn minst gegevens over de staat van onderhoud opvragen bij de desbetreffende organisatie. Meestal gebeurt dit vanachter het bureau en wordt een fysiek bezoek achterwege gelaten.
Onze taxateurs zien vaak dat er een te hoge restwaarde en te lange levensduur worden gehanteerd voor vastgoed dat economisch of technisch al is afgeschreven.Om te bepalen of de WOZ-waarde van het vastgoed correct is vastgesteld, is het van belang om te weten wanneer een taxateur van de gemeente uw locatie voor het laatst bezocht heeft.
Wanneer er leegstand is in een kinderopvanglocatie of onderwijsinstelling, dient de gemeente hier rekening mee te houden.
Kantoren raken leeg. Dit komt door automatisering en een verschuiving naar veel thuiswerken. Dit zorgt ervoor dat het vinden van een nieuwe huurder moeilijker wordt. Leegstandsrisico drukt de WOZ-waarde.
De gemeente rekent vaak met te veel oppervlakte en grond. Daarnaast moet de gemeente uitgaan van het aantal m2 per gebruiker volgens het huurcontract. Dat gebeurt niet altijd.
De gemeente houdt vaak geen rekening met zaken als onderhoud, verduurzamingsmaatregelen, het energielabel en datering van gezamenlijke voorzieningen.
De gemeente gebruikt regelmatig referenties met een andere (betere) ligging en meer oppervlakte. Dit zorgt automatisch voor een hogere WOZ-waarde, maar de waarde is dan gebaseerd op verkeerde informatie.